Här ingår:
- inventering
- besiktning
- bestämning av underhållsbehov
- ekonomisk bedömning
- samordning av åtgärder.
Vidtar man inte åtgärder i rätt tid kan man drabbas av stora kostnader genom eftersatt underhåll.
Det akuta underhållet – då åtgärder måste vidtas snarast för att avhjälpa plötsliga skador och fel eller åverkan genom skadegörelse – uppges utgöra ungefär en femtedel av underhållskostnaderna.
Systemet för underhållsplanering varierar från företag till företag. För mindre enheter, cirka 5 000 m2, kan manuella planer fungera. För större enheter används dataprogram för underhållsplaneringen. De verkliga underhållstillfällena läggs in. Man bör upprätta underhållsplaner som innehåller åtgärdspaket för den aktuella tidsperioden, normalt fem till tio år.
Underhållsplanen är inte statisk utan revideras kontinuerligt. Kostnader kan förändras, förskjutningar kan inträffa och underhållsbehovet kan snabbt öka. Besiktningarna bör därför ske med relativt täta intervall för att planen ska hinna revideras i tid.
Samordning av underhåll
I underhållsplaneringen strävar man efter att samordna olika åtgärder, till exempel utvändig målning av fasader, fasaddetaljer och fönster. Det kan också vara fråga om att fördela olika typer av underhållsåtgärder i tiden så att inte allt sammanfaller. Utbyte av vissa delar, liksom justeringar och kompletteringar, kan vara nödvändigt i samband med underhåll.
Det tar åtskilliga år innan funktionella brister upptäcks. En del underhållsåtgärder är lämpliga att utföra samtidigt eftersom det ger ekonomiska fördelar. I den totala underhållsplaneringen bör man se till att samordna och fördela olika åtgärder över en längre period. Olika byggnadsdelar i en byggnad har olika underhållsintervall. I planeringen av underhållet måste detta beaktas. Samordning av olika åtgärder till åtgärdspaket kan leda till att underhållet av vissa åtgärder skjuts upp något medan i andra fall underhållet tidigareläggs. Samtidigt kan man behöva ta hänsyn till att vissa åtgärder måste planeras in med tanke på verksamhet och lämplig årstid för genomförandet.
Besiktning
En byggnads kondition från underhållssynpunkt kan fastställas med olika metoder. Det vanligaste och enklaste sättet är okulär bedömning på platsen. En erfaren fackman besiktigar byggnaden och kan ge en god bild av byggnadens underhållsstatus. Olika hjälpmedel kan behövas, till exempel lupp, kniv, syl, kärnborr och hammare. Med hjälp av mätning och provtagning kan man skaffa sig kompletterande underlag för att kunna göra en säkrare bedömning. Mätning av fuktkvot i virke är en vanlig metod för att få mer information om fuktförhållanden. Om det finns svampangrepp kan man med experthjälp fastställa typ och art genom odling.
De ytligt belägna underhållsbehoven är ofta lätta att upptäcka. Det kan vara svårare att bedöma underhållsbehovet för de delar av en konstruktion som är dolda eller svåråtkomliga. En viktig del av en underhållsbesiktning är att lokalisera och bedöma avvikelser från det normala, till exempel förekomsten av
- sprickor och delaminering
- springor, glipor och håligheter
- kondens (fönster, väggar, yttertak)
- elak lukt (mikrobiell karaktär, avloppslukt, djur eller dylikt)
- emissioner, till exempel av kemiska ämnen i inomhusluft
- missfärgningar, fuktfläckar, avflagningar
- röta och insektsangrepp.
Bedömning av trävirkets kondition
För bedömning av trävirkets kondition kan följande bedömningsmall användas:
| Grad | Status |
| 1 | Felfritt |
| 2 | Smärre defekter |
| 3 | Avsevärda defekter |
Tabell 1. Bedömningsmall - Trävirke.
Trävirket ska bedömas med hänsyn till förekomst av sprickor, deformationer, angrepp av missfärgande svamp och/eller rötsvamp. Målat trävirke som har rötskador eller mycket grova sprickor eller deformationer ska bytas ut före en underhållsbehandling.
Sprickbredden kommer att variera med årstiderna. På sommaren, när omgivningens relativa fuktighet i medeltal är cirka 50 %, kommer trävirket att krympa. På vintern, då omgivningens relativa fuktighet utomhus är cirka 90 % kommer trävirket att svälla.
